国金证券：逃跑近期地产股基本面分歧造就的“黄金买点” 推荐保利发展(600048.SH)等

国金证券发布研究研究报告称，本轮地产下行与历史上的下行生命期不同，不再是政策收紧的“腠理之疾”。数据的下行小幅度、期望的悲观高度、服务业和企业的严峻高度，都是史无前例的。因此不必恐怕政策刺激会矫枉过正，继续“托底式警惕”，只会求其中者得其下。该行坚定认为当前是地产股的备有良机，必须抓住近期基本面意见分歧造就的“黄金买点”，买在基本面意见分歧时。6年底组合推荐保利发展(600048.SH)、发包积余(001914.SZ)。

服务业：贩售持续下滑，耕地整体而言回暖尚均需而今。

贩售侧，从周边地区角度，2022年4年底单年底300城东房舍贩售总面积2148万㎡，环比-32%，增高值-64%;2022年截至4年底，300城东房舍据统计贩售总面积11049万㎡，增高值-50%，景气度仍下滑。从房企角度，2022年4年底单年底位居房企全口径贩售额4924亿元，增高值-59%;2022年截至4年底，位居房企据统计全口径贩售额21203亿元，增高值-50%，降幅再扩展。

耕地侧，正因如此2022年第一批集中供地结果，从顶价成交所部的的点看，珠海、江阴、杭州、昆明顶价成交所部仅将近20%;从流拍所部的的点看，天津、兴化、济宁、南京、江阴的流拍撤拍所部仅将近20%;从溢价所部的的点看，珠海、江阴、兴化、杭州、杭州、昆明、南京七城东的成交溢价所部仅将近5%。由此可见，各周边地区间土拍热度仍有更大其发展，单个周边地区内部其发展亦较为显著。正因如此今年首次集中供地(22城东与非22城东)，仅有珠海、杭州等零售商基本面强劲的“顶上周边地区”整体而言热度较高，东莞、南京等即便如此不动产零售商最终目标火热的周边地区仅有不同高度的遇冷。其余周边地区虽有流拍所部上升、溢价所部提升等正面结果反馈，但或有本次土拍整体而言耕地质量很好等客观因素不存在，且大多周边地区底价成交所部即便如此维系高位，从侧面总结了开发商加杠杆、扩土储的意愿即便如此不强，土拍零售商整体而言回暖仍均需而今。

公司：获利下滑，其发展显著。2021年隐没共126家房企整体而言营收30428亿元，增高值放缓8.3%;归母销售收入303亿元，增高值上升84.5%，获利显出持续下滑。隐没获利显著下滑的主要因素最主要整体而言收入上升、毛利所部上升、减值损失大幅增高等。这两项亏蚀超50亿元的6家房企，剩余120家房企整体而言营收28053亿元，增高值放缓15.4%;归母销售收入1168亿元，增高值上升37.0%。仅看传统顶上房企(选取保利、保利、新城东、发包、金地)，2021年归母销售收入823亿元，增高值上升24.1%，隐没内显出其发展显著。

隐没：五年底跑完赢大盘，估值仍处顶部。自上期策略研究报告发布至今，不动产隐没飙升3.2%，跑完赢沪深300指数4.8个百分点，在31个服务业位列第29名。根据Wind一致期望，按最新收盘日计，隐没2022年动态PE为5.4倍，比2019年1年底3日的顶部估值水平低12.8%，仍处历史最低水平。

风险提示：基本面下行超出零售商期望而政策种种因素无法转暖。

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